全国各地から入居して共同生活するマンション住民

大都市圏、中でも首都圏にはマンション建設に必要な一定の広さのある用地が少なくなってきたので、建設する場合は次第に建物の高層化が目立っているようです。建物竣工後、入居者の引越しが一段落すれば全国各地から入居して来た住民の寄り集まりにより新たな共同生活が始まるわけです。住民の世代が異なり、ライフスタイルもバラバラ、その上、様々な仕事に従事する家庭の寄り集まりですから共同生活する意識も違っていて当たり前でしょう。そこで、共同生活をスムーズに立ち上げるため組合を結成し、全区分所有者からなる総会を最高意思決定機関として一定の管理規約やルールを定めています。業務としては総会開催のための事務処理、区分所有者が納める管理費や修繕積立金あるいは共用部分の補修工事費などの入出金管理及び、共用部の警備、清掃作業などが発生します。

ディベロッパー系列会社の寡占状態が続く運営業務

入居当初はディベロッパー関連の系列企業がこうした運営業務の委託を受けるのが一般的になっています。しかも、委託先が決まると特段の失態がない限り、10年程度経過しても組合が委託先を他の企業へ乗り換えることは殆どありません。運営業務は建物の規模ごとに戸数の違いがあっても業務の内容に違いが余りないため委託業務費など、サービス内容に何らかの差別化でもない限り乗り換える意識が起こらないわけです。このため、この業界はディベロッパー関連の大手委託会社、10社ほどの寡占状態が今日まで余り変化なく続いているようです。相変わらず、大都市圏にマンション建設が続いていますが、組合の自主運営するシステムは殆ど見当たらないので業界全体では委託業務件数が徐々に増加しているはずです。

更新時期に契約更新しないと通告されるマンション

ところが、この業界には以前から利益率の高くない業務が多いといわれているので積極的に受託件数を増やす企業が比較的少ないようです。時期を見計らい、業務委託会社が組合に委託業務費の値上げを要求しても拒否されるケースが多いようです。このため、利益率の低いケースでは委託契約更新時期に契約を更新しないと通告される実態が最近、マスコミ報道されています。契約更新を拒否された組合役員は慌てて他の委託先を物色するわけですが、見つからなければ素人集団の組合自身で委託していた業務を実施しなければならなくなります。入居戸数の多いケースほど住民間にまとまりのない状態が広がっているといわれているだけに組合役員だけで業務を進めることは容易でなさそうです。委託する企業を確保するには委託業務費の値上げを受け入れなければならなくなりそうです。

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